楼市观察家第52期
返乡置业能否惹火寒冬楼市？

采访提纲

    “独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲”，在思乡情渐渐涌现的春节前夕，返乡置业的想法再次被许多游子提上日程。甚至有很多人认为“返乡置业”是支撑楼市刚性需求的重要组成部分，在楼市低迷的今年，返乡置业人群无疑成为开发商重点关注的对象。石家庄也不例外，各种优惠、打折、促销活动冲击置业者，抓住时机做最后冲刺。
年底大批的回乡外漂族都会掀起一股返乡置业潮，在寒冷的冬季为楼市带来一抹亮色。
返乡置业，楼盘的品质、品牌、物业以及生活配套等，是游子们在置业中最为关注的因素。对于在大城市生活习惯了的他们来说，高端的生活品质享受是不变的追求。
您对此有何观点？春节前后你会购房吗？春节期间是购房的最好时机吗？燕赵都市报1月19日《楼市周刊》主题策划：《返乡置业能否惹火寒冬楼市？》请您微评论（300字以内即可）——你的观点将刊登在下周出版的燕赵都市报《楼市周刊》上。

■案例：

返乡置业不能成为提升楼市成交量的强心剂
刘亚敏（河北滨江房地产开发有限公司策划经理）
返乡置业，或者能够为某些特定的楼盘，在特定的时期带来一定的销售，但这决不是主流。返乡置业的目的，一是为父母购置房产，二是做为投资之用。这两点都不能称得上是真正的刚需。
作为刚需的置业，其购房目的还是“安居乐业”。即，居住地点与工作地点的相统一。
举个最简单的例子，你的老家在栾城，你也许会出资为父母在栾城购置房产，但你会仅仅因为栾城的房子比石家庄市里便宜，就放弃在石家庄的工作和生活，回栾城老家购房并工作吗？
从居住的基本属性出发，从人性出发，开发商苦练内功，提升产品品质的硬件和软件，才是最根本的。把希望寄托在返乡置业这个配菜上，无论如何不是明智之举。

■相关资料
1★往期新闻文稿案例和版样：
http://www.gaolifeng.com/?cat=31

2★特别提示：
为保证出版时间，敬请在1月15日晚上22:00时之前交稿：邮箱1255519860@qq.com.随稿发送一张您的近期照片一张。谢谢！

燕赵都市报《楼市》周刊记者 高利锋

利锋聊宅：2012年的“船票”

本报记者高利锋
对于地球人来说，2012是一个敏感的年份，从三年前那部大片上映的时候开始，人们就不断对这一年进行着各种猜测：气候会不会更恶劣？中国西部是不是唯一的逃生之地？那张神秘的船票在哪里可以买到？
对于地产人来说，2012年又被不少开发商调侃为“生死之年”。“生死之年”企业该如何闯关？购房者是继续看紧钱袋，还是趁机低价购房？这一年，我们如何拿到属于自己的那张“船票”？
2012来了，没有鲜花，没有掌声。政策依然从紧，经济仍然紧缩，房企依然在寻求突围市场的“船票”。冬天还没有过去，春天尚还遥远。
不断出炉的2011年度楼市数据，也让我们越来越清晰地看到市场的变化。仅以石家庄为例，2011年石家庄楼市的供应量空前：官方数据显示，2011年全年市区商品房上市总量达到670.65万平方米，比2010年全年上市量621.64万平方米增长了49.01万平方米，同比增长7.88%。而坊间的统计，远比这个数字更吓人：以我掌握的数据，石家庄去年新增房地产项目多达130个，在售项目更是突破历史记录的270个之多。而且，动辄百万平方米的巨无霸旧村改造项目，不断横空出世、推向市场。
石家庄只不过是我省快速城市化背景的一个缩影。海量供给将如巨浪席卷我省楼市，而限购、限贷仍然紧绷的调控政策则成为阻挡房企顺利登船的一道门槛，市场如何突围？细心的购房者都会发现，新年以来，各个售楼部都在上演着戏剧性的一幕，你抽空到恒大、万达和其他本地房企的售楼部一看便知：一边是人声鼎沸，一边却是门可罗雀，可谓冰火两重天。
这其中，是什么因素在发挥神奇的作用？品牌。房地产行业的发展前景变幻莫测，现在的消费者，除了关注产品价格、质量、售后服务之外，更关注品牌的知名度和开发商的美誉度。
今年是楼市调控关键一年，不仅在于房价即将出现调整，还在于整个房地产业也会因市场调整而出现前所未有的深度整合。客观地说，房地产市场的总体份额仍旧很大，消费者的刚性需求不会因为房产新政而降低。
开发商能否成功拿到2012年市场突围的船票？企业品牌将成关键。

“被现房”时代

本报记者高利锋 文/图
在房产调控的大势下，存量房上升已成不争的事实，许多楼盘“被现房”。
记者调查发现，“被逼出”的现房也将越来越多，长期唱主角的“期房时代”面临严峻挑战，“被现房”时代悄然来临。
对于购房者来说，这无疑降低了购房风险，是个利好；对开发商来说，现房时代则是最严峻的考验。它会让原来捉襟见肘的资金链绷得更紧，让空手套白狼式的资本游戏难以故伎重演，让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。同时，那些以品质著称的开发商则有可能成为现房时代的受益者，让房地产领域实现“良币驱逐劣币”的转型。

楼市观察家第51期
准现房销售时代到来？

本报记者高利锋 文/图

对于整体楼市宏观调控的成效，或许我们并不能简单地说有或无，但对于购房者而言，在今年买房有一个过去所不能比拟的优势——— 可以买到准现房。
记者调查发现，在今年上半年的房地产市场上，现房、准现房楼盘与往年相比，数量将大大增加。我省楼市正在逐步进入准现房时代。
那么，准现房时代，对购房者意味着什么？我们又该如何购房？本期《楼市观察家》特别邀请多位业内人士，为大家分析、支招。

■特约观察员

贾剑霞 石家庄市聚和置地营销总监
贡 献 众美房地产集团商业运营部销售总监
聂 坤 河北忠誉房地产开发公司营销总监
周 瑾 河北金城房地产开发有限公司销售部经理
霸云龙 香港太平洋国际集团策划总监
谭家亮 石家庄盈佳房地产开发有限公司策划经理

贾剑霞：这对购房者是个很大的利好
在楼市还是“卖家时代”的时候，购房者买房往往只能凭借开发商的口头介绍和楼书，颇有一种纸上谈兵的感觉，而不动产的建造毕竟经过多重环节，“纸上买房”存在很多弊端。只是在楼市一房难求的过去，购房者也只能接受这样的做法，因为如果你不买期房，就意味着你将付出更高的成本。
2012年，楼市的准现房甚至现房项目将会增多，这对购房者是个很大的利好。因为我们一生中最重要的大宗消费，不再是一场充满变数的赌博；我们不用被迫成为半个“房产专家”，也能挑到称心如意的新房；我们也不用一边为开发商垫付两年的利息，一边却承受楼盘降价带来的巨大痛苦。尽管楼市动荡，但我认为，市区核心地段的现房和准现房项目将成为今年房地产市场热捧的亮点。

贡献：购房者有望摆脱“看图买房”
可以这么说，“现房时代”的到来摆脱了“看图买房”，并迫使房地产开发企业拿出品质更高、定价更合理的好房子。而从购房者角度来说，房型、品质、外立面、社区规划、交通、生活配套等大多都可以看到，房屋已经实实在在地摆在了眼前，对那些看不懂“建筑平面图”的购房者而言，亲临现场看看结构，检查一下上下水管，体验一下居室的格局与采光，观察一下楼与楼的间距，感受园区景观等是最踏实的事。在“准现房”阶段，房屋主体已经完工，小区内部的配套设施已经显现，道路、绿化面积等环境规划也已经敲定，不用再担心入住后，原来的绿地突然“消失”。
因此，一个楼盘品质到底怎么样，园林、户型、整体规划究竟是否让你满意，有实景可看的现房、准现房，购房者都可以亲自体验，而不用只依靠一堆资料而下单。

聂坤：购房者青睐准现房有理由
如果拿现房和期房做比较，相信大多数购房者在同等条件下会毫不犹豫地选择现房。
所谓现房(准现房)销售，是指房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓初现，甚至外立面也已完成——消费者对产品的了解已经超越了楼书和广告，而是真实地摆在面前的产品。同时，其房型、楼间距等重要因素也一目了然，购房者甚至可在有安全防护的情况下亲临现场看结构、管道，体验楼梯的宽窄、居室的大小。
对比期房来说，现房除了能让购房者心里踏实，另一方面也大大缩短了入住新居的过渡时间。而且现房与期房相比，期房引发纠纷和风险的可能性也较大。从我们售楼部掌握的情况来看，在价格、品牌等条件相同的情况下，大多数购房者都会选择准现房。

周瑾：市场催变购房者心态
购房者心理正发生变化，楼市火爆态势下购房者无暇顾及是否是现房，在当前楼市遇冷、开发商资金紧张的情况下，绝大多数购房者认为准现房更“靠谱”。从我的销售经验来看，特别是2011年下半年以来，购房者消费行为悄然改变，准现房销售已经被更多的购房者认同。市场的情况也证明，相比期房销售，准现房项目确实更聚人气。
当下的市场，楼市涨跌，变幻莫测。从防范风险的角度出发，越来越多的购房者变得理性起来，为了防止买到烂尾项目，购房者已不再单纯考虑低价房源，而是兼顾开发商品牌和性价比。能亲眼看到、切身体验的准现房，自然能让购房者更加动心。

霸云龙：只买对的，不买贵的
楼市由卖方市场向买方市场转变，为购房者提供了更多的选择余地。大量的楼盘上市，各种打折优惠政策，可谓是琳琅满目，目不暇接。但是，选择适合自己的产品，在自己能接受的时候下手，才是最理智的置业观念。
准现房，最大的优势在于看得见摸得着，相比一些工程进度缓慢的项目更具有品质保障。但同时，准现房因为其证件齐全、工程完善，相对期房而言，价格上就存在一定的劣势，或许针对那些资金实力较好的购房者，在改善住房时更加适用。然而，一些刚需首次置业资金又并非宽裕者，期房也是不错的选择。毕竟楼市发展这么多年，期房也是被人接受的销售方式，如能节约一定的资金，何乐而不为呢？

谭家亮：准现房拼的就是楼盘品质
随着楼市政策的调控，购房人群越来越理性化，消费者买房的方式也在进行一场变革。
一个楼盘品质到底怎么样，园林、户型、整体规划是否让购房者满意，交房时的实景模样和意境图是否存在差距，这些都是购房者所考虑的问题。而目前，“现房、准现房时代”的到来摆脱了购房者的顾虑，如果说期房靠的是概念进行包装销售的话，那么现房、准现房拼的就是楼盘实实在在的品质。购房者可以反复比选，亲自体验下定。

■特别提示：
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2012：品牌将成房企突围的“船票”

2012来了，没有鲜花，没有掌声。政策依然从紧，经济仍然紧缩，房企依然在寻求突围市场的“船票”。冬天还没有过去，春天尚还遥远。

2011年石家庄楼市的供应量空前：官方数据显示，2011年全年市区商品房上市总量达到670.65万平方米，比2010年全年上市量621.64万平方米增长了49.01万平方米，同比增长7.88%。而坊间的统计，远比这个数字更吓人：以我掌握的数据，石家庄去年新增房地产项目多达130个，在售项目更是突破历史记录的270个之多。而且，动辄百万平方米的巨无霸旧村改造项目，不断横空出世、推向市场。

海量供给将如巨浪席卷石家庄楼市，而限购、限贷仍然紧绷的调控政策则成为阻挡房企顺利登船的一道门槛，市场如何突围？你抽空到恒大、万达和其他本地房企的售楼部一看便知：能否成功拿到2012年市场突围的船票，企业品牌将成关键。

别把鸡蛋放一个篮子里

本报记者高利锋
这回可真是进入2012年了。
去年的调控，让包括石家庄在内的我省多个城市深受影响，住宅市场一片惨淡，高单价和高总价楼盘普遍滞销也成为理所当然。这需要房地产商在新的一年转变思路。
有消息说，今年万科将在广州等城市尝试推出15平方米的极小户型。这一产品先前未有任何发展商研发和推出过，在高总价的一线城市，这样的产品必然会拥有相对低廉的总价，迎合一部分首次置业者的需求。行业巨头万科的这一手笔，是其差异化发展思路的体现。
在我省，这样的极小户型产品并非对路，但这可以给河北楼市的参与主体提供一个可以借鉴的思路。这几年，以石家庄和唐山为代表的河北楼市，房子越造越好、越造越豪，但个性化的色彩却在消退，前些年市场上还有不少中式建筑，如今却都“满城尽是欧陆风”，由此可见同质化现象严重。
这个刚刚过去的元旦假期，在石家庄房地产市场上，除了恒大、万达依靠自身品牌影响力逆市开盘之外，其他楼盘几乎是门可罗雀，有的项目甚至直接关门放假了。
2011年的最后一天，石家庄通过媒体发布了限购令延期的消息，让这个楼市最大悬疑尘埃落定。2012年的房地产市场竞争势必激烈，购房者在买卖关系中占据主导的趋势越来越明显。如果发展商提供的都是同样的房子，在竞争中必然处于不利的地位，而提供个性化、差异化的产品和楼盘开发理念，才是在调控背景下突围的一大方向。
纵观过去几年的河北楼市，更多开发商还是过于侧重住宅开发，而忽略了一个很重要的问题：高档的服务性公寓，旺盛的商业项目，都可以为发展商提供持有型的资金支撑和融资渠道。
佛教禅宗说，要以不变应万变。可用在房地产上，这句话就有了轮回逆转，变成了“以万变应不变”———“不变”的是调控政策，万变的是开发商们。
万事开头难。站在2012年的开局，我们特别提醒那些正在做年度规划的开发企业：不论是企业发展方向还是产品研发思路，都不要再做别人已经做过的事，别把所有的鸡蛋放在一个篮子里。

楼市限购令打响“加时赛”

《限购令“加时赛”》之楼市观察
楼市观察家第50期
2012年，我们这样看

本报记者高利锋 文/图
限购令继续执行，2012楼市会怎样？
2012年，对我省房地产市场而言意味着什么？是阴是晴，抑或两者都不是？在经历了2011年多变的市场发展轨迹之后，2012年的我省房地产市场又将何去何从？这样一个疑问，摆在开发商眼前，也让购房者沉思。
楼市已到拐角处，展望2012年，多位业内人士和业界专家，都不约而同地提到了市场中不可预见的变数，和市场发展可能遇到的困境。

■特约观察员
陈宝存 中国低碳产业联盟副主席
刘  坤 卓达住宅集团执行总裁
姜宏杰 河北兆亿地产副总经理
王评田 河北城开房地产开发有限公司副总经理
张春梅 金睿城营销策划有限公司总裁
孙万岭 石家庄众科房产经纪有限公司总经理

陈宝存：
2012年的楼市“稳”字当头
中央经济工作会议，确定2012年经济工作总思路是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。
对房地产调控的要求是：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

2012年的楼市发展趋势，我认为首先是稳字当头，绝不会重演2009年与2010年的高速增长。但是依旧是遏制房价涨幅的努力。
保障房信贷定向宽松，在保障性安居工程占比70%的局面下，房企资金链受到相当强的影响。定向宽松给保障房建设的信贷调整我认为是新的救市政策，2012年的限购远比今年温柔。鼓励首套房，首套房信贷的调整也已经进入高层视野。
市场上，将出现房企的谨慎观望，促使地方政府微调政策，适度宽松的政策局面出自地方政府。而08年底的所谓救市政策，实际只要是鼓励消费的政策。

刘坤：三四线房地产市场值得期待
2011年房地产调控初见成效，房价上涨过快地区的价格上涨速度及趋势得到有效遏制，部分城市甚至出些价格回落。为了巩固调控效果，防止因政策松动调整再次引起房价报复性反弹，防止楼市大起大落，限购令继续执行。
2012年经济的主基调是稳中求进，提出促进房地产行业健康稳定发展，使其在国民经济中发挥重要作用。在全国工商联房地产商会年会上，国务院参事陈全生表示说：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中，房地产投资对经济的拉动将非常重要。中央高层已形成共识，保增长、促稳定已是当务之急。在拉动经济增长的三驾马车中，消费非短期内可以提升，外需的出口因素亦不可制，只有投资仍可期待。而投资主要依靠房地产和制造业，制造业受目前国际经济形势影响发展受限，房地产业却为国家政策调控引导。房地产业既能拉动投资，又能拉动消费。因此，保增长还要靠房地产。
在上述背景下，对于城市化水平有较大提升潜力的二、三线城市，以及国家战略政策扶持的三、四线城市，将在2012年房地产业的发展上发挥重大作用。2012年，三四线房地产市场值得期待。

姜宏杰：是调控，也是挑战
2011年是国家的调控年，消费者由紧张变放松，由焦急变得悠闲，开发企业则由兴奋变得冷静。总体来讲，是由热变冷、方向性发生转换的一年。
刚刚过去的2011年，每个人似乎都感受到了地产寒冬的到来。国内房地产市场的有效需求被大大遏制，楼市成交量下跌，房地产企业的经营状况也面临困境。同时不断出台的房地产新政带来的交易成本加大，这一系列宏观调控措施在十二五规划的2011年的确让各大楼盘的销售进度放缓了，各大房地产商都明显感觉到了巨大压力。
面对各地持续上涨的房价和舆论压力，对房地产企业提出了新的挑战。房地产企业可通过调整企业发展机制、提高开发水平、转变营销思路去顺应市场的发展要求；房地产企业可在新形势下以建造优质的房子，树立企业品牌，采用新的营销手段去打动消费者，进行企业转型来应对新形势对房地产企业的发展要求。

王评田：限购令延期，影响巨大
限购令在2012年继续执行，对市场的影响巨大。在上半年，限购令将继续打击购房者的信心，造成交易量的萎靡。但在下半年，则会出台具备一定“灵活性”的执行政策，市场会有一定的反弹。
在限购令的影响下，我预测2012年的市场可以分为三个阶段：
第一阶段，是春节后后到4月份这段时间。在这段时间里，地方限购令的“灵活性”调整无法出台，观望情绪严重，市场台面的交易量将继续低迷不振，但是某些项目将会以团购作为主要销售手段，尽量回款，刚需的购房者可以在这个阶段买入心仪项目。
第二阶段，是4月份到6月份，这段时间是楼市传统的热销期，限购政策的“灵活性”调整将会逐步的给楼市松绑，市场也会逐步的回暖，销量会上升，但是总量爆发的可能性不高。
第三阶段，是夏季一直到年底的时间，地方限购政策的“灵活性”调整将会逐一落实，消费信心会大幅回升，下半年的市场会在此基础上有比较大的反弹。

孙万岭：面对调控，我们还需调整心态
从个人的一个判断来看，明年的房地产市场可能会是一个“混沌”的市场。首先，整体上来说供给需求在不少区域都会供应大过于需求，住宅的存销比会比较大，因此会是一个非充分市场。
在这一情况下，个盘销售前景的差异性会比较大，一些产品、区域、品牌、质量没有支撑的项目，在市场上会处境艰难，现在多数楼盘的土地价格比较平，因此价格上可调整的空间比较小，一些质量突出的明星楼盘会有一个合理的销售。
从长远来讲，政策调控应该是值得肯定的。中国的房地产市场至少还有15到20年的发展空间，而这个空间的变化，可能需要我们调整一下心态，这个心态的调整就是将来15年的发展，向地域、区域、深度和广度，向全国二、三线城市，甚至县乡一级发展。

张春梅：楼市回暖需看股市和CPI
2011对楼市住宅产品限购从年初开始，直至10月才在全国逐渐显现其威力，在石家庄的表现是成交量低迷，价格滞涨微降；但同时也带火了咱们庄原来半死不活的写字楼市场，更催旺了大家购买商铺、公寓的热情。而对限购的延续，说明在过去的一年里，政策的作用发挥还很不到位，我们却看到与楼市相关的一些产业链已经产生影响，CPI有了较明显的下降。
预计到2012下半年，楼市的格局将会发生变化，即高端住宅楼盘（包括别墅）、写字楼、公寓、商铺的市场将会越来越好；住宅市场回归理性，二环内的实力楼盘+实力开发商则凭借其“黄金”地段价格开始稳步前行。总之，若待2012楼市回暖，且看股市的红绿变幻和CPI箭头。