利锋聊宅之楼市走进“春天里”？

本报记者高利锋
正月已过，想买房的人又开始纠结了。如今，楼市销售已经进入正常周期，调控了一年，现在该不该出手？
眼下我一直在跟踪观察一些售楼部的来电来访和成交数据。元宵节之后特别是最近这一周，各个楼盘的售楼部里发生了一些变化，连开发商都“感到意外”：人气来了，成交多了。
有不少去年底连续几个月“零成交”的项目，不仅成功实现“零”的突破，最近竟然传来了在毫无推广宣传情况下“日成交量跃升到10套以上”的捷报。
楼市的春天来了？“限购令”一周年之后这场突如其来的“楼市回暖”，究竟是由何引发？
我们仔细分析这几天来自各个售楼部的客户情况和成交数据，可以做出如下判断：这轮楼市行情，刚需或将率先走进“春天里”。
政策的背景大家都已心知肚明了：去年的宏观调控政策出得猛，无形中助长了商业地产，误伤了刚需，今年肯定会进行纠偏。——— 这不，近日央行提出“对第一套自住性购房给予政策性贷款优惠”，风声一出，各地银行的房贷利率紧跟着稳步下调。之前我省岿然不动的房贷市场，这周也发生了某种微妙的变化。采访发现，在“满足刚性购房者的贷款需求”的高层决策背景下，我省部分银行已经准备对首套房贷实行基准利率。
市场的动因则更多来自刚需。“这个阶段一下子看房量大增，大家一直就觉得是否是市场转暖的信号。其实看房的人还是刚需人群。”石家庄一售楼部的销售经理坦言，刚需族经过冬眠，年后憋不住纷纷有所行动，“据我了解，新房和二手房访问量都在增加，但访问量不代表成交量。”
说到成交量，稍微细心的人都会发现，所有现在卖得动的，都是开发商主动降价促销的、抓住刚性需求的楼盘。
昨天我在微博上发布了最近售楼部的情况之后，有朋友问：楼市要春暖花开了吗？
我的回答是：春暖已是定局，花开还看价格。开发商们得识时务才能稳住当前难得的暖意，否则，开了，也是昙花。如果能让购房者相信这个价格就是底，那么销售量回暖就是正常的事。
对于我们想要买房子的人而言，看待这些低价楼盘，你不用担心“不急着买进，价格就会大幅反弹”。现在这么大的库存量，短时间内价格走高的可能性，我用三个词概括就是：很小，很小，很小。

限购下的河北楼市

本报记者高利锋 文/图
一切历史都是当代史。这句话，放在楼市更是如此。
2011年2月19日，石家庄市人民政府办公厅正式印发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，宣布“自本通知发布次日起”(即2月20日)，在市内五区和高开区实施住房限购政策。至此，作为河北楼市首个“限购令”正式宣告落地。
转眼一年。站在一周年的节点回望楼市，我们不禁要问：这一年，限购令给市场、开发商和购房者，带来了怎样的变化？而展望已经到来的2012年，“限购令2.0时代”又会对楼市造成怎样的影响？

《限购下的河北楼市——河北楼市限购周年纪》之楼市观察
“限购令”催生楼市变局
本报记者高利锋 文/图

    目前楼市正处在一个新的十字路口。
回望刚刚过去的“限购令”下的这一年，政策频出，一次次的加息，对未来的市场前景预期不明朗，都潜移默化地催生了楼市新变局。

█商业地产骤增两倍
这是“限购令”下最大的亮点。就在住宅市场因为出台“限购令”而出现降温之际，全国各大城市的商业地产却开始逆势而上、渐露头角，成交量不降反增。
我省楼市限购区——省会石家庄过去这一年的商业地产发展，更是“红得发紫”。
“我们一年来的商业项目回款量，远超预期。”石家庄南二环附近一家正在推出社区商铺项目的招商部经理对记者表示，由于这一轮的楼市调控主要针对的是住宅市场，对商业地产的影响一直比较小。
石家庄市房协的一份报告也证明了上述观点。这份名为《石家庄市2011年房地产市场基本情况分析及2012年房地产市场预测报告》公布的数据显示：2011年商业营业用房预售备案3315个项目中共计32.86万平米。2010年1287个项目，13.08万平米。就立项数目而言，同比增加2028个，增幅为258%。以面积为依据增幅为251%。
“尤其是在信贷政策上，限购令并不针对商业地产。这在商业地产开发商的眼里，成了商业地产发展的新契机。”业内人士、众美地产商业销售总监贡献认为，商业地产并未纳入本轮调控的重点。“从限购令出台的相关政策来看，商铺、写字楼投资本身也不以套数为单位，因此并不存在限购的说法。”
有报告认为，就目前而言，“限购令”对商业地产市场的影响并不明显，新政之后住宅投资收益风险加剧，促使部分热钱转投收益稳定、受政策限制较小的商业地产，同时开发商找准时机，加快推盘速度。

█楼市迎来“现房时代”
“先买套小房过度下，等有条件了再换套大房子。”在高房价下，这是许多人的购房计划。
然而，随着“限购令”的出台，一些购房者可能面临着购房观念的调整，因为购房次数有了限制，只能是咬咬牙，一步到位买套大房子。
在业内人士李梓看来，“限购令”对楼市的影响，最为直接的就是小户型。“从其他已实施限购令城市的情况来看，大面积住房的成交量都有所上升，而小户型的成交量则萎缩。”李梓说，主要原因就是由于限购政策的实施，因为仅有一次购房机会，部分购房者希望能够选择更大的面积满足生活需要，以免今后换房增加困难。
与此同时，在房产调控的大势下，存量房上升已成不争的事实，许多楼盘“被现房”。
“主体已经封顶”“准现房售楼”、“即买即住”……记者调查发现，过去这一年，“被逼出”的现房也将越来越多，曾经一统天下的期房销售正在遭遇新盘准现房销售模式的冲击；对于购房者来说，这无疑降低了购房风险，是个利好。
石家庄市房协的这份报告也证明了“现房时代”的到来：据统计，2011年，石家庄现房销售共计12.21万平方米，988套，按面积计算，与去年同期相比增加73%。

█异地投资成新热点
“限购令”之后，投资或投机性购房受到了遏制，商品住宅和二手房住宅成交量的下跌是明显的标志。
数据显示，2011年石家庄商品住宅成交量预售备案共计315.51万平方米，27346套，按面积计算，与去年同期相比，下降5%；2011年住宅二手房交易量为89.44万平方米，2010年为127.97万平方米，同比下降30%。
在采访中记者了解到，限购令之后，城市中心地段的不少项目成交落入冰点，强劲的需求被挤压至周边区域中。
“由于中心城市与周边政策的不对称性，避开中心城区，转向周边区域购房将成新热点。”业内人士、新浪乐居石家庄主编赵猛说，石家庄的限购令所划定的区域中，并没有省会城市建设的新热点：正定新区，以及这两年楼市的新亮点：西部山前。
记者调查发现，随着一线、二线城市已经完成了一轮的房价涨幅，三线城市物业升值潜力也被看好。
而租房市场也在发生变化。据58同城房产网邻通业务石家庄站负责人马磊介绍，该网站租房频道数据显示，新的一年开始，楼市却仍未走出寒流，各大一线城市春节7天内的成交情况极为冷清。与房屋买卖的惨淡局面截然相反，春节刚过，石家庄的租房市场却逐渐火热起来，呈现了价量齐升，比翼双飞的良好态势。

█微观点
“限购令”一周年各方谈
本报记者高利锋 整理
@杨凤斌（卓达销售总公司副总经理）对于高房价，国家已经先后出台了三次调控措施。总体上看，三次调控越来越有力，越来针对性越强。在一定程度上来说，限购令其实更像一个信号，它释放出了国家对房地产市场进行调控的决心。
@叶静伟（河北兆翔房地产开发有限公司副总经理）：限购令一岁了，能不能迎来二岁，这是个问题。
@秦炜（同祥控股集团副总裁石家庄金石房地产开发有限公司总经理）：从成交量来看，限购令执行一年初见成效，楼市也因为限购令而出现了观望。我个人期待限购令尽快解除。
@刘新刚（河北中基房地产开发有限公司常务副总经理）：我给限购令提几点建议：政策的执行应当区分地域的差别、房价的差别、新建商品房与危旧住房的差别、住宅市场和其他市场的差别。限购令应当更加理性。

@杨胜军（河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理）：我认为限购令仍将延续，直到社会公众对限购令有一个正确而清醒的认识。房地产市场也是在在限购令中不断发展的。

@张立军（河北盈通房地产开发有限公司副总经理）：以我个人的理解，限购令对于规范房地产市场，促进房地产健康发展还是有积极作用的。假设在2006年推行限购令，想必到今天土地价格会比现在低，房价也会更低。但假设2011年不实施限购令，那么房价还会更高，房地产市场会更混乱。
@徐涛（广智联合房地产经纪公司副总经理）：以往惯见的春节后的“小阳春”现象将趋于平淡。同时，限购令的打击面过大，对于那些因为子女婚娶，赡养老人等等的改善型居住客群是很大的打击。

█相关链接

限购一周年政策推进一览

本报记者高利锋 整理

1、2011年2月19日，石家庄市正式出台“限购令”，宣布在市内五区和高开区实施住房限购政策。由此河北楼市进入了“限购时代”。

2、2月24日，央行年内第二次上调存款准备金率0.5个百分点。
3、3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。
4、3月25日，央行年内第三次上调存款准备金率0.5个百分点。
5、4月6日，央行年内第二次加息0.25个百分点。
6、4月21日，央行年内第四次上调存准率0.5个百分点。。
7、5月5日，国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》，要求优先安排民生建设用地。
8、5月16日，一房一价细则出台，要求明码标价、一次性公开销售房源、公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息等。
8、5月18日，央行年内第五次上调存准率0.5个百分点。
9、6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。
10、6月20日，央行年内第六次上调存准率0.5个百分点。
11、7月6日晚，央行年内第三次加息0.25个百分点。
12、8月17日，住建部：新增限购城市名单的建议5条标准。
13、9月1日，财政部国税总局叫停地方加名税、除名或收契税。
14、10月10日，国务院五政策力挺保障房。
15、11月30日，央行3年内首次下调存准率0.5个百分点。
16、2012年2月18日，央行下调存准率0.5个百分点。

《限购下的河北楼市》之购房趋势
城区选择呈现多样化

 在过去“被限”的一年中，河北楼市出现了哪些不一样的购房迹象？据记者了解，以石家庄市为代表，河北的购房者除了观望和更加理性之外，还对城区的选择有了新的判断，置业区域选择呈现多样化趋势。此外，满足基本居住条件的刚需是楼市成交主力，但首付不足和没有合适房源也成为影响这个群体置业的两大重要因素。
购房者受政策影响明显
宏观政策对于普通购房者影响到底有多大？从中国不动产研究中心河北分中心公布的《2011-2012年度石家庄房地产市场解析及预测报》中可以看出，影响消费者购房置业意向的要素中，排在首位的是政策走势，楼市调控政策严重影响消费者的置业意向。随着调控政策的不断出台，购房者进入了一个针对政策的观望期。据调查显示，55%的受访消费者表示是否购房将视调控政策走势而定。
对此，业内人士分析，无论是供应量的剧烈波动，还是成交量的持续低迷，均体现出房地产调控政策对开发企业和消费者心理产生了较为深刻的影响。其中，成交量的波动幅度和频率，紧跟调控政策出台和落地的时间。2011年河北房地产市场走过的每一步，都有着房地产调控政策的“影子”。
城区受关注度差距在缩小
城区建设发展的成熟度影响着消费者的置业选择。一直以来，石家庄市消费者青睐的居住区域中，裕华区一直位列各个行政区域之首，2011年，裕华区同样也是购房者的首选，桥西区、长安区、新华区、桥东区依次排后。但值得关注的是，在2011年，裕华区与其他区域之间受关注的指数差距逐步在缩小，在石家庄房地产市场版图中不难发现，除了裕华区之外，桥西区、长安区、新华区、桥东区都存在着房源放量的现象，不少优秀项目脱颖而出，尤其是地铁的规划和优质项目的上马，让四个区域楼市的竞争愈演愈烈，这显示出石家庄的居住版图正在向新的格局演变。
主城区固然是“吸金热土”，但限购一年，非限购区所受的关注度却并没有大幅提升。石家庄市正定新区、西部山前区域作为市政规划发展的重点区域，消费者目前并没有表现出较多的关注。虽然政府对新区的城建力度加大，但是新区的居住环境、生活配套等硬件设施尚需完善，新区成为居住热点区还尚待时日。
总价低的中小户型最受青睐
限购抑制了投资客和部分改善型购房者，在过去的一年中，自住型购房需求在以石家庄市为代表的河北消费者中所占比例保持在80%左右，解决基本居住需求是消费者购买房屋的主要目的。但刚需手中资金不充足，对户型的要求也比较挑剔，因此首付不足和没有合适房源成为影响消费者置业的两大首要因素。
2011年河北各房企都推出了不少房源，但大部分都为偏高端住宅项目，大中户型占据市场主流。对于市场上需求量最大的中小户型产品所占比例较小。据调查，80%左右的受访者能够承受的购房总价在60万元以下。因此，总价在60万以内，面积为80-120平方米的户型就成为石家庄房地产市场最受欢迎的户型，然而，市场需求最大的此类中小户型产品供应量却偏少，这就使得许多刚需无法找到适合自己的住房。
此外，高端住宅产品是限购一年中石家庄市商品住宅市场的亮点，特别是豪宅、别墅项目，在房地产整体成交量出现下跌的背景下，仍推动商品住宅成交均价呈现出上涨态势。
市场健康发展成众望所归
限购一年中，决策层收紧房地产调控的决心已经对消费者产生了深刻影响，消费者的降价预期和调控收紧预期达到了空前的高度，对于市场走势，多数消费者做出了房价下降的判断。但在2012年伊始，楼市已显露出一丝回暖迹象，交易量又有所回升。
业内人士称，房地产调控的最终诉求是“促进房地产市场健康发展”。在持续了一年的观望之后，已有过半的消费者认为房地产市场开始有所回暖，刚性需求也需要找到合适的购房时机。从消费者的心理预期上分析，很多消费者并不希望房地产市场再度萧条，贷款难等困境也让刚需期待利率政策能够有所放松。多元化的选择和宽松的利率政策是刚需购房者实现购房愿望的前提，健康的市场成为大众购房者的期待。

限购一周年对你的置业计划有何影响？

本报记者刘江平 整理
■首次置业者：找到购房良机
网友上山先生：刚毕业的时候没钱，决定买小户型的老房子。等限购令一出，我们有了新想法。既然买房，我们应该珍惜这一套房的机会，改变原有购房计划，买套大房子，这样有了孩子住着也方便。”
网友快乐紫月精灵：限购对我来说是个好消息，挑选的余地大了，也有优惠或议价空间。无论是开发商售楼人员还是二手房东，态度都前所未有的好。去年下半年我们买房了！网上关于房子会降价的消息一波又一波，不论怎样，我们都相信自己逆流而上不会错的。
■二次置业者：一步到位
网友孙井森：限购令让我陷入两难境地。我原来已经有一套110平方米的住房。但孩子年龄越来越大，原本计划买套两室一厅的房子给孩子作为婚房，以后有条件的话，再给他换套大点的。但现在我也不清楚限购令会执行几年，担心买了两套房后就没法再买房。最后还是决定“一步到位”买套大户型。
网友秋水伊人：第一套房是在单位附近买的60多平方米的二手房。如今宝宝要出生了，想换个环境好的房子。可是只有一次购房机会了，所以决定再筹点钱买套舒适的。
■外地置业者：等待中观望
网友冷面无花君：限购令导致许多人打消买房的念头，我就是其中之一。拿不出一年的纳税证明，我这个外地人也不能买房了。不过现在刚毕业没什么积蓄，一边攒钱一边看看市场的变化，早买也不一定就便宜啊。
网友水雄：本来和男友因迟迟没有买房而不能步入婚姻礼堂，恰逢限购令真的很兴奋，这下房价肯定要降了吧？有了一点积蓄的我们准备在找到合适的小户型后就出手买房。
■投资型买家：抓紧卖房
网友猪丽耶：前几年投资170万元在开发区买了3套大户型。现在最担心房子会砸在手里。这3套房，每月要付出的贷款加上物业费的支出，每月要掏2万多元，现金都用在房子上了。楼市调控狠招不断，去年底开始，我就在各个房产中介将自己的房子挂出去，准备随时出手。
网友试金石2011：限购令实施这一年中，我被正式告知已经没有继续购房的资格，名下都买超了，虽说是暂时，但心中多少有些不爽。既然限购住宅，那就去买铺吧。

万达大商业，助力住宅持续热销
本报讯（记者姚展飞）一般来说，在春节前夕房地产市场都会进入一个销售上的淡季。但是，今年的春节却成了万达住宅的热销季：仅在春节期间，万达住宅成功售出50余套。所有人都会有疑问，为什么在楼市“冷风劲吹”的时候，万达住宅却保持了如此强劲的销售势头。究其原因，不难发现：万达广场大商业的一站式繁华正是万达住宅持续热销的关键所在。

▉万达商圈崛起，提升住宅价值前景
当前，CPI持续上涨，通货膨胀的趋势也不容乐观。市民手里的钱变得越来越不值“钱”。不动产置业成为了众多市民手中资产保值增值的首选。而住宅，作为一项不动产，其超凡的稳定性、抗风险性等众多优点受到了越来越多人的青睐。而万达住宅，以其独有的价值属性，更是成为了购置不动产客群的佳选。购万达住宅的李先生说：“买万达的住宅是因为他们有繁华的商业配套，在带动周围商业氛围的同时，其住宅价值也将会有很大的提升空间。”确实，万达广场开业后，万达商圈形成，一个新的生活中心和繁华商业中心全面呈现。而万达住宅作为万达广场的组成部分，直接坐享万达式大繁华，其自身的价值前景自然是不可限量。因此，购买万达住宅的购房者中，像李先生这样看重其价值的超前增涨空间，也是万达住宅持续热销的重要原因。
当前，商业地产以其强劲的发展动力，成为了房地产行业发展的一朵惊艳的奇葩。2011年，万达集团展示了商业地产强劲的发展势头。不难发现，在未来，像万达住宅这样依托商业的住宅项目，其价值前景依然会被业界和广大消费者看好。而这正是万达住宅在楼市偏冷的情况，依然能够保持热销的原因了！

▉一站式繁华商业，让生活无限便捷
现在，购房者越来越趋向理性。在注重房子质量的同时，更加看重项目完善的配套。最近，张女士刚在万达买了一套房子。问起为何在万达买房子，张女士打开了话匣子。张女士说：“买房子不就是图个生活舒适方便嘛。住在万达，日常生活的所有需要，下楼走一圈就能够全部买到。”
伴随着万达广场的开业，ZARA、C&A、优衣库等众多国际知名品牌进驻，使其成为了名副其实的时尚中心。市民在家门口就可以同步世界时尚。华润超市、国美电器等也在万达内部设店，日常生活的必需品都可以在这里买到。三楼更是集结了世界各地的美食，中餐、西餐等各式餐饮全都拥有，来到这里可以轻松尝遍各种美食。大歌星、万达国际影城也在身边，唱唱歌，陪家人看看电影，轻松实现。
一座万达广场，一站式的满足了全部生活所需。而这一切生活的便捷，正是万达住宅所拥有的。因此，万达住宅不仅仅是住宅，她更代表的是一种生活，一种居于中心的万达式尚层优越生活。这种生活也正被越来越多的人所认可，成为大家纷纷抢购万达住宅的一个重要因素。

全球揽才5300人，恒大逆势推进人才战略
本报讯（记者高利锋）继去年底进行大规模校园招聘后，2月20日，国内地产龙头企业恒大集团在内地及香港数百家主流媒体发布大版面的招聘消息，面向全球招聘5300人，其中包括集团副总裁、地区公司董事长等集团管理岗位300人，总建筑师、总工程师、会计师等专业岗位5000人。
目前，恒大的员工数量已经超过3.2万人，而且每年都按一定的规模稳步增长，平均每年增加超过2200人。去年底进行的校园招聘已经预招近1300人，此次春季招聘再招5300人，规模之大，不但打破了恒大历次招聘的最高纪录，更刷新了房地产企业一次性需求中高级人才之最，在低迷的楼市中尤显突出。
“应该说，恒大这几年在高速发展的同时，能够保证管理不滞后，除了紧密型集团化的管理模式之外，恒大的人才战略起到了重要作用。”业内人士分析，恒大有一套系统的考核办法，包括计划管理、人事激励与约束机制的利用以及整个人事管理等方面的内容，这个管理办法即使在同行业中也是科学与领先的。据说，2011年业绩表现好的地区公司董事长甚至能拿2500万一年的薪金，中层管理干部（经理级别）也能达到年薪百万。
此前网上曾有传言，恒大将裁员30%，按此说法，恒大今年将停止招聘或招聘规模将严重缩水。但恒大此次招聘人数却不降反增， 计划一次性招聘5300人，意味着员工规模将在现有32000多人的基础上增长16.5%。
业内人士认为，恒大此次大规模招聘，也正反映了这个准“千亿”级房企对人才的渴求。也有人力资源专家认为，国内房地产市场低迷，房地产招聘形势改变，职场进入调整期，也导致大量中小房企人才流失。而实力强的大型房企，如恒大正好利用这次机会，抄底楼市人才，逆势加强人才的储备。恒大此次大规模的人才招聘，正反映了恒大的增长潜力及应对未来市场回暖的前瞻布局。
▉全省动态
保定：今年安排在建重点项目200个
本报讯（记者高利锋）记者获悉，保定今年全市初步安排在建重点项目200个左右，总投资2000亿元以上。
据了解，该市将加强市、县两级项目库建设，重点储备一批立市立县项目、对接京津项目和央企合作项目。加强项目建设全过程管理，保开工、保进度、保工期、保质量，突出抓好投资超百亿元的长城汽车产业园、英利新能源产业园、巨力工业园、隆基泰和光伏新能源工业园和投资超50亿元的长安轻型客车定州基地、中电投光伏风力发电等重大产业项目建设。

邯郸：27家开发商违规预售商品房挨罚
本报讯（记者高利锋）记者从河北省邯郸市住房保障和房产管理局了解到，2011年，邯郸市主城区新建商品住房均价4350元/平方米，同比增长4.04%，低于本年度地区生产总值和人均可支配收入的预期增长速度。
去年，邯郸市加强了房产市场监管执法，成立了综合执法大队，联合建设、工商、物价等部门共同检查、整治违规销售行为，对162个商品房项目建立诚信监管档案，通过巡查和举报，对27家违规预售商品房开发企业依法作出了行政处罚，维护了房地产市场的稳定健康发展。

唐山：惠达集团成为国家住宅产业化基地
本报讯（记者高利锋）记者获悉，日前唐山惠达陶瓷集团正式被住房和城乡建设部批准列入国家住宅产业化基地。
据介绍，“国家住宅产业化基地”于2001是由住房和城乡建设部批准并建立开始试行，2006年6月建设部下发《国家住宅产业化基地试行办法》（建住房[2006]150号）文件，开始正式实施。至今，在全国先后批准建立了25个国家住宅产业化基地，包括青岛海尔集团、正泰集团、长沙远大住宅工业有限公司、万科企业股份有限公司、北京金隅集团、惠达集团等企业，以及沈阳市人民政府、深圳市人民政府、合肥经济技术开发区、大连花园口经济区等。
“惠达集团的加入，也使得国家住宅产业化基地增至25个。”惠达集团有关负责人介绍，惠达集团是国内大型陶瓷卫浴企业集团，产品门类、工艺水平和生产规模在同行业中具有一定的引领地位。
业内人士认为，唐山惠达陶瓷集团被列入国家住宅产业化基地后，不仅填补了河北省、唐山市国家住宅产业化基地的空白，也填补了陶瓷、卫浴家居行业的空白。

邢台：全省首推“一手交房，一手交证” 
本报讯（记者高利锋）记者获悉，从今年开始，邢台市在河北省首推“一手交房，一手交证”新住房惠民政策。
据了解，“一手交房，一手交证”就是在邢台市区范围内办理商品房预售许可的商品住房在楼房综合验收合格后，测绘部门和登记机关提前介入测绘和登记，由开发企业代为办理产权证，在交钥匙之前将《房屋所有权证》办好，购房人在拿到钥匙的同时，即可拿到房产证，并且不必多花一分钱。
据介绍，随着“一手交房，一手交证”惠民政策的推行，邢台市房管局将进一步优化、完善这个市的住房工作体系，简化市民办理产权证手续，缩短办证时间。
▉楼市快递
楼市动荡，天水丽城为何逆市热销？
面对低迷的市场环境，天水丽城凭借“超高性价比”的优势，打响石家庄楼市龙年开春“第一枪”，销售火爆和客户热捧景象背后，是什么因素在发挥作用？
天水丽城，位于西二环和槐安路交叉口处时光公园旁，出门百亩时光公园更是石家庄功能最为齐全的公园之一，不但是名副其实的公园地产，更是桥西首屈一指的高端品质楼盘。首先，天水丽城位于西部山前区和都市生活圈两者的交汇处，占据着优越的地理优势和无可替代的规划优势；优越的路网交通，距离槐安路高架桥出入口仅50米，一分钟即可上槐安路，营造了社区15分钟的生活圈。
作为石家庄桥西优质楼盘，天水丽城在规划、景观、户型备受消费者喜爱。项目以精细的规划设计、成熟优良的配套、超高性价比、巨大的升值潜力，超大楼间距，赢得了广大客户的青睐。天水丽城项目十分注重环境的营造，法式水景园林，单元大堂设计，品牌电梯，断桥铝合金270度观景窗，斯达克外墙装饰等杰出品质真实而完美的诠释着鑫界地产“专业专注品质”的发展理念。
天水丽城市证现房， 89平方米舒适两室，119、139平方米经典三室，220平方米奢华四室，引发了市场的超大吸引力，销售成绩一路狂飙。

唤醒刚需

本报记者高利锋
种种迹象表示，2012年房地产市场将在促刚需入市方面有所动作。
记者调查发现，经历了2011年“史上最严”的楼市调控，龙年伊始，楼市传来不少利好声音：不少城市普通住宅标准重新调整，首套房贷利率回归基准利率，差别化房贷政策的实施等利好因素为开春楼市注入了许多活力。
“2012年，楼市调控仍在继续，而刚需将成为开发商的重点关注对象。”有业内人士断言，今年，能否唤醒刚需将成为楼市冷热的关键。

★名词解释
刚需：即刚性需求，相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括房产、人才等。在房地产中，很多人把买房“自住”看作是刚性需求的代表，是相对投资而言。刚需族囊括了青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群等，当中80后所占比例最大。
随着调控深入，投资客逐渐撤离楼市，刚需族在楼市中扮演了越来越重要的角色。

█楼市进入刚需时间
“听说首套房贷款利率要降了！”张庆科有些兴奋，本来说等房价降些再购置一套给儿子做婚房，但眼看着儿子的婚期越来越近，他有些耐不住了，不买也得买了。
随着楼市“限购”、“限价”、“限贷”等调控政策效果的显现，住宅市场投资成本提高，很多投资客逐步退出住宅市场，而类似张庆科这样的刚需购房者则成为力撑楼市的中坚力量。
记者从我省各地市房地产市场了解到，春节后的楼市成交数据显示，“刚需”群体看好的70-90平方米房源，在节后平淡的住宅市场中独领风骚，占据了50%以上的市场份额。
“90平方米以下房源户型适中，价格适中，方便实用。”提到90平方米以下户型受宠的原因时，不少业内人士认为，今年我省楼市中的置业群体中，“刚需”购房者肯定是主力。
受到多重政策打压下的住宅市场，炒房群体集体撤场已得到印证，剩下的刚性需求购房者购房目的明确。“买房就是解决一定时间段内的居住生活需求。”张庆科说，要不是儿子婚期逼近，他肯定不会这么着急出手买房。

█唤醒刚需是市场活力关键
在售楼部看房的陈璐也是典型的“等不了”的刚需。
“虽然现在整个市场都在观望，但是我是真着急买房，本来是去年就该买的，但是跟着市场等到现在，我和男朋友去年都来石家庄参加工作了，无论是工作还是结婚，房子的事儿必须尽快搞定。”她说，不断上涨的租金让他们觉得不如买房合算，趁着现在市场没热起来的时候赶紧把房子定了。
回首2011年，在国家对楼市宏观调控的大背景下，限购、限贷等多个政策出台或落实，以抑制投机购房，而部分刚需购房者也不可避免地被“误伤”，使得市场观望气氛浓重，北京、上海等一线城市成交量与房价双双下降，我省楼市也受到不同程度的影响。
“中小户型的消费群体主要是刚需购房者，而今年沈阳房地产市场上，非买房不可的刚需将成为市场保持活力的关键。”河北兆亿地产副总经理姜宏杰告诉记者，他们公司的几个住宅项目的成交情况来看，“等不了”的刚性需求购房者仍给了市场有力的支撑。

█开发商纷纷推出中小户型
“刚需”在今年的我省楼市已经成为热词，许多开发商为了讨好这一置业群体，可以说是想尽了一切办法，无论是户型设计还是推广宣传、活动策划等方面，都在精准锁定“刚需”。
一批性价比高的楼盘热销以及低价上市策略的成功表明，我省楼市的确有一个庞大的住房刚性需求群体的大市场等待挖掘。
记者调查发现，春节过后,我省楼市出现回暖迹象,以婚房、拆迁等自住需求为主的刚性需求者占到整体购房者的六成以上。
对于当前我省楼市的现状，业内人士分析称，虽然限购、限贷等系列调控拉高了刚需的购买门槛，抑制了部分改善型购房者的需求。但一些降价到底的项目销量在短时期内表现较好，对于刚需购房者来说，总价低的中等户型的项目已经成为首选，而这些刚需也已经构成支撑2012楼市的“中坚”力量。

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90后购房者崭露头角
本报记者高利锋
记者走访各个售楼部发现，为孩子提前购置婚房的购房需求已经开始出现增长的迹象了。在市区各大售楼处里，90后小业主正在逐渐增加，尽管掏钱的绝大多数是这些业主的父母。
虽然王磊大学还没毕业，可他的父母已经张罗着给他买房了。“眼瞅着房价不停地往上涨，等儿子结婚买房时，不知道得多掏多少钱。还不如提前给他买套房子呢。”在售楼部看房的王磊父亲告诉记者。
河北忠誉房地产开发公司营销总监聂坤告诉记者，“90后置业”是2011年后开始出现的，主要以为90后的孩子购置婚房为主。
记者采访发现，和传统意义上的婚房不同的是，90后婚房需求不能算做刚性需求，是很多条件较为优越的家庭一种未雨绸缪的选择。如果说2010年90后购买力开始粉墨登场，那2012年开始，90后购买力已经开始在楼市崭露头角了。
记者了解到，90后购买力一个普遍现象是，他们的购买力相对较强，他们一般选择地段相对较好、户型相对较大的房型。

15城市变相松绑楼市

局地楼市微调意在唤醒刚需

安徽芜湖楼市新政被叫停，引起了房地产市场的强烈反应。“房地产调控会不会整体放松？难道房价又要反弹了吗？”石家庄市民曹军看到芜湖楼市新政之后发出了这个疑问，他目前正在考虑要不要出手买房。
2月12日，芜湖市政府网发布通告，宣布暂停2月9日公布的房地产新政策，称“考虑配套实施细则正在研究完善之中，决定暂缓执行”。这意味着2012年“首个救市政策”在出生4天后便夭折了。
记者调查发现，目前全国已有12大城市首套房贷利率下调，超过15个城市适当微调了当地楼市政策。
业内人士普遍认为，从目前来看，地方政府的救市行为都出于支持合理购房需求考虑，是楼市严控之下的微调范围。

本报记者高利锋
15城市变相松绑楼市

尽管我省楼市各项调控政策未现松绑，各大银行利率依旧按照去年的标准在执行，但购房者仍然对今年楼市充满了“可能会松绑”的担忧。
从去年的佛山限购“一日游”，到近期的芜湖买房发补贴、中山悄然提限价等事件可以看出，楼市寒冬之下，饱受财政压力的地方政府一直在试探中央政府的限购决心。
“这已经不是第一次了。”购房者曹军发现，芜湖楼市政策的变化“闹剧”已经不是个案，而更多城市则是从其他角度来“微调”楼市调控政策。
记者调查发现，通过购房补贴等形式实现微调楼市，刺激市场销售不仅是芜湖，从去年10月份起，就有部分地方政府陆续开始从土地出让、房源解禁、税费优惠等手段进行微调。
北京在2011年11月陆续公布促进楼市健康发展的相关措施，其中涉及房源解禁对定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年的限制；在土地出让方面，对首宗地块取消配建要求，后配建要求避而不谈，挂牌土地不再公告截止日期；而税费方面，则是对普通住房标准进行了调整，使得更多刚需享受到契税减半优惠。
杭州从去年10月份以来，先后提出了土地松绑，购房补贴政策微调方式，诸如在经济开发区(下沙)注册、纳税和经营的企业员工(主要是企业管理层)首套购房发放补贴，重提购房退税，强调对首次置业补贴。
合肥、南京、常州、吉林等对公积金放宽做出了一定额度调整；长春，广州从化对购房落户的条件进行适当放宽。
记者从公开资料获悉，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市适当微调了当地楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。其中芜湖、佛山、成都等因为幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。
楼市微调旨在保刚需

上海同策咨询公司总监张宏伟认为，在当前地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口下，进行大幅度“微调”的“微调”难以实现。
记者调查发现，春节过后特别是元宵节之后，各个售楼部的来访客户明显增多，以婚房、拆迁等自住需求为主的刚性需求者，更是占了主流。
“我就是为了婚房，把结婚时间一拖再拖了。”曹军说，春节回家，父母再次“逼婚”，让他和女友感到很有压力，“一提到房子都感到紧张，但房贷政策对我们这样的首套房客户很不利”。
石家庄房地产业内人士李梓表示，除了上述外，上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。“这些微调措施，主要都是刺激了首套购房置业需求。”
河北兆亿地产副总经理姜宏杰告诉记者，在政策压制下房价已逐步回归理性，一旦放松很可能会使房价出现报复性反弹，进而影响房地产市场的稳定，甚至让调控前功尽弃。但是根据各地实际情况，适度微调也无可厚非。
不过，中华房商合作联合会执行主席贾卧龙认为，各地“微调”的目的在于重新使房地产市场变火，但是目前的大环境注定了这是不可能实现的，楼市投资时代已经结束，现在楼市是刚需者的天下，而刚需也日趋冷静。“惟一有变数的是今年3月份将要召开的全国两会，这将决定房地产市场未来的走向，但就目前趋势来看，政策大变的几率很小。”
住建部政策研究中心副主任王珏林13日表示，地方政府必须遵从中央的政策立场。

■微观楼市
下调首套房贷利率预期增强
本报记者高利锋 整理
随着2011年年底存款准备金比率的下调，北京、深圳等多城市传出首套房贷款已回归基准利率的消息。近日，央行再传利好，提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。
@聂继辉：2月7日央行在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举让市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。
@新浪地产：北京、上海多家银行首套房贷利率已从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有“折扣”优惠。存款准备金率下调释放资金、年初银行信贷额度较为宽松等有利条件，推动了首套房利率标准的松动。
@周刚：在这调控最敏感时期，央行提出下调首套房利率，这容易让大众误会房价又要升了。
@袁瑞清：首套房贷利率的回归，简单理解为政策放松的信号也许并不准确。去年严格的房地产信贷政策有效地限制了投资、投机性的需求，但也不可避免地误伤了许多自住性的购房需求。而现在首套房贷出现了松动，体现了差别化信贷的特点，更加符合调控的精神和方向。

利锋聊宅
楼市上演《刚的需》

燕赵都市报记者高利锋
不管你有没有看过《钢的琴》，不容忽视的是，去年这部电影已经打动了不少人的心。
不管你是不是首次置业型的买家，不可否认的是，这个龙年楼市，紧凑的中小户型正在大行其道，笼络刚需买家的心。
房贷门槛虽有松动迹象，但限购政策仍然岿然不动。如此淡市之下，有那么一批主打高性价比和高使用率优势、面积适中总价温柔，以及强调居住便利性的房子，人气和成交都相对旺盛。因为这些楼盘刚好契合了刚性买家的需求，这就是龙年楼市强档大片《刚的需》。
有人在微博上给刚需群体描摹画像：在变幻莫测的楼市中，有这样一群人，他们有着最基本的住房需求，他们关心最新的政策变动，他们关注房价的走势，他们时常利用周末休息时间去“扫盘”，等到了房价调整到可承受的范围，等到“货比三家”后选中“心水”房子，他们就会出手。这群人被称为“刚需族”。
业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求，囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群等。更为精准的定位则来自人口统计学：数据显示，1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大，所以，“80后”在购房市场中所占据的比重越来越大。
龙年开春，我省楼市成交依然清淡，但是对刚需置业的定向保障也逐渐发力，为低迷的市场带来一抹亮色。种种迹象表明，首套房利率的回落和公积金覆盖程度的扩大，将成为开年以来市场两大利好。2012年的楼市随着这类“定向优惠”政策的持续执行，将与政府的楼市调控政策目标一致，形成保障刚需为主角的市场格局。
2011年的楼市对于许多购房者来说，是充满了观望、犹豫、纠结的一年，因为市场变化太快，让很多人无所适从，之前的买房计划到最后并没有实现。对于有刚性需求的购房者来说，2012，圆一个住房梦，显然是机会。
而来自各个售楼部的消息证实，所有符合刚需胃口的楼盘，都有开始热销的苗头。
悄然之间，龙年楼市开春大片《刚的需》已经精彩启幕，各位慢慢欣赏吧。

利锋聊宅：“U”型拐点

本报记者高利锋
无论如何，对于楼市来说，龙年仍是一个充满期待和渴望腾飞的年份。
先说一个笑话。有媒体报道“这个春天到底有多冷”，通过艰苦深入的调查，大胆预测今年春天有可能特别冷，也有可能不怎么冷。最后的结论是：“具体冷不冷，则要等春天过去以后才知道。”——— 虽是说笑，但天有不测风云，毕竟谁也没有把握精准预测尚未发生的事情。
这个“笑话”就在我们身边。宏观调控加上购房者的观望心理，让“这个春天冷不冷”的现实版出现在了各个售楼案场。只不过，数字证明“冷”才是这个春节的主题。
时值年初，购房者、开发商和各路“专家”等等都在预测2012年楼市“会向何处去”，口水、观点满天飞，但真正切中要点、让人心服口服的很少。
大道至简。大道理(指基本原理、方法和规律)是极其简单的，简单到一两句话就能说明白。所谓“真传一句话，假传万卷书”。(翻译成现代汉语就是：如果你用一条短信或一条微博都说不清的事儿，那就证明你根本就没搞清楚想说啥。)
所以，我斗胆试着用最简单的语言来梳理一下我对龙年楼市的判断，欢迎各位拍砖。
对于龙年的楼市走势，简单概括就是：“U”型拐点。原因是：国家统计局发布数据显示，全国房价环比连跌已经持续了3个月。依此判断楼市由升转降的拐点已经确立，全国性下调通道也已开启，不容置疑。
对于龙年的楼市政策，我的判断是：调控继续。原因有三：1、自2009年楼市调控以来，温家宝总理连续五次提及促进房价合理回归。最近的一次是春节之后一上班；2、限购、限贷、限价依然继续。首套房贷利率出现了微调，但房地产调控中对于二套住房信贷的限制政策并没有出现松动；保障房力度不断加大。今年在确定全年开工建设700万套以上保障性安居工程的同时，首次提出了全年竣工500万套的任务指标。
基于此，有不少人表示：购房者的春天来了。我对此基本认同，但“房价底部在何处”，就跟刚才说的“今天春天冷不冷”一样，很难预测。
虽说，买房是一种行为，但也能透视出每个人对财富的理解和人生的态度。买房不仅需要金钱和技巧，当然更需要淡泊脱俗的心态和一种智慧。
而对业界而言，只有掌握政策变化的规律，找准市场释放的节奏，方能及早走出这个最寒冷的春天。
祝福所有购房者和开发企业，在这个“U”型拐点主导下的龙年楼市，找到自己最合适的时机和位置，并成为此轮楼市波动的获胜者。

楼市拐点已确立
本报记者高利锋 文/图

龙年春节过后，众多购房者又开始聚焦房地产市场走势。
尽管自年底以来，我省大多数楼盘发动了迅猛的促销攻势，但依然不能避免春节至今惨淡的成交。
随着各地楼市遭遇龙年“倒春寒”，今年我省楼市也面临困局。中央已明确表态，今年调控不放松，限购不取消，这就意味着今年的房地产市场压力依旧巨大。而对于今年的房价，百姓则普遍有所期待。
业内分析指出，随着调控的深入，未来房地产市场将面临进一步调整，看跌预期加重，随之而来的，行业洗牌将不可避免，市场的兼并、重组、整合将愈演愈烈。
■业内称楼市拐点已确立
龙年春节期间，全国房地产市场一片惨淡，量价齐跌，部分城市甚至出现节日期间住宅“零成交”的局面。我省楼市也未能幸免。“对今年的楼市来说，开年的惨淡景象或许只是一个开始。”业内分析，从各方反馈的意见来看，龙年楼市普遍不被看好。
记者了解到，地产巨头万科日前也表态称，市场已经明显降温，进入买方市场状态。万科表示，将采取各种办法积极促进销售，加快存货去化。
中原地产市场分析人士表示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部调控不放松，这对购房者的心理影响非常大。“我省目前首套房贷政策和限购令，依然没有调整。目前购房者已经对房价下调持有非常坚定的信心，这将影响后续市场加快下调。”石家庄一房地产开发企业负责人不无担忧地说。当前数据显示，楼市已经进入了明显的下调周期，上半年回暖可能性不大。
从全国市场来看，国家统计局发布数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，有52个城市的新建商品住宅价格环比有所下降。相关业内人士表示，这已经是全国房价环比连跌的第3个月，依此判断楼市由升转降的拐点已经确立，全国性下调通道也已开启。
■刚需置业或迎来入市良机
量价齐跌的态势，市场前景的普遍不被看好，让房产开发商的资金和心理压力都越来越大。
有专家指出，在调控的背后，房地产企业悄然迎来了行业的调整。2012年，房企偿还债务的压力骤增，处处缺钱，房地产行业洗牌趋势明显。目前，在楼市调控和信贷收紧双重加码的压力下，中小房企虽未严重到苟延残喘的地步，但种种迹象表明，随着脆弱的资金链日渐瓦解，大量的库存不断积压，中小房企的命运似乎“凶多吉少”。
2月7日，石家庄举行的龙年首次土地招拍挂活动，多宗土地流拍也预示着开发企业对今年楼市的态度。
此外，随着2011年全国超过1000万套保障房的开工建设，将进一步加大商品房市场的销售压力。分析人士认为“这势必力压商品房价格，并使其呈现走低趋势”。
“开工28.6万套以上，竣工15万套”，继去年我省交出一份住房保障建设的优秀答卷后，今年我省将继续深入实施保障性安居工程。
还有业内人士认为，2012年全国楼市调控进入攻坚阶段，政策力度仍将延续去年的风格，而目前房价已进入了下行通道，对于刚需购房者来说，购房的时机或许已经到来。
“对于有能力的购房者，当前可以选择入市，特别是刚需客，若遇到房源价位合理，不应错过。”业内人士同时还提醒购房者，要理性看待当前市场，应以能够真正得到实惠为标准，不应盲目地跟风。